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  1. 2008.09.03 분양공고(입주자 모집공고)를 파헤져 보자.

분양공고(입주자 모집공고)를 파헤져 보자.

분양을 받기 위해서는 필수적으로 살펴보아야 할 정보인 분양공고.
사실 이때까지 별 관심이 없었지만, 분양을 받을 계획을 세우다 보니 그냥 슬쩍 보고 넘어갈 사항은 아닌거 같더군요.
분양공고는 '주택공급에 관한 규칙' 제8조의 규정에 의거, 지방자치단체의 승인을 받은 법적 공신력을 지닌 문서인데, 청약접수 착수 5일 이전에 게재됩니다. 대충 일주일 정도 전 일간신문에 게재됩니다. 청약방법과 계약금 및 중도금 납입일 등 청약과 계약에 대한 중요한 정보를 담고 있기 때문에 결코 무시할 사항이 아니죠.
일단 분양공고를 한 번 보실까요? 단위는 m2과 원입니다.

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분양공고 예 1


구분은 민영주택, 국민주택 뭐 이런식으로 나눕니다. 일반적으로 관심있는 것은 민영주택이겠죠. 아파트 코드와 주택관리번호는 좀 행정상 절차일 것이고, 주택형은 저희가 일반적으로 알고 있는 평형에 관한 정보입니다.  이 값을 3.3m2로 나누면 대충 평형을 알 수 있습니다. 여기서는 약 49평 되겠네요. 참, 제가 이 평형을 분양받으려고 준비 중인 것은 아닙니다. 그냥 아무거나 참고하려다 이 평형이 걸린것이니 오해하지 마시기 바랍니다. 먼 훗날 가능하면 정말 좋겠네요.

세대별 공급면적은 전용면적과 주거공용면적의 합으로 결정되는데, 전용면적은 현관을 포함해 벽으로 둘러싸인 방과 거실, 주방, 욕실 등 실제 입주해서 이용할 수 있는 아파트 내부면적입니다. 단, 발코니(흔히 말하는 베란다)는 ‘서비스 면적’으로 분류돼 전용면적에서 제외됩니다. 같은 값이면 서비스 면적이 넓은 아파트가 그만큼 여유 공간이 크죠. 하지만 최근에는 발코니 확장시공이 보편화 되어 있어 서비스면적이란 말은 무의미해졌습니다. 실제로 일부 신규아파트들은 준공시 발코니 확장을 세대주의 주문에 의해 미리 조성해 놓아 서비스면적 없이 입주하기도 합니다. 2006년 1월 16일 이후 사업승인을 받은 아파트는 발코니 평균 폭이 1.5m를 초과하면 초과면적이 전용면적에 포함됩니다. 최근에 짓는 아파트들은 발코니 면적을 확대하는 경우가 있어 110㎡(약33평)의 아파트라 할지라도 전용면적이 예전의 아파트보다 좁은 경우가 있으니, 잘 확인해야 합니다.
자신이 가입한 청약통장으로 신청할 수 있는 아파트 평형을 결정하는 기준이 바로 전용면적입니다.

주거공용면적은 전용면적을 제외한 2가구 이상이 공동으로 사용하는 계단과 승강기, 복도 등의 면적을 나타냅니다.  세대별 공급면적이 전용면적과 주거공용면적을 더한 값인데, 저희가 원하는 평수가 바로 세대별 공급면적입니다.

세대별 기타 공용면적은 관리실, 노인정, 지하주차장 등의 면적을 더한 것으로, 세대별 공급면적에 기타 공용면적을 합한 면적이 계약면적이 됩니다. 식으로 표시하면, 이해가 쉽겠죠.

계약 면적 = 세대별 공급면적(전용면적 + 주거공용면적) + 세대별 기타 공용면적

대지지분이란 전체 대지면적을 전체 공급평형으로 나눈 것으로, 가구별로 갖게 되는 땅의 면적을 의미하는데, 입주 이후에 종합토지세 산정의 기준이 됩니다. 대지지분은 언제 중요한가 하면, 나중에 재건축할때 권리를 주장할수 있는 지표입니다. 이것이 크면, 그만큼 수익성이 높다고 할 수 있습니다.

공급세대수는 분양대상 가구수이고, 재건축, 재개발의 경우에 조합원 몫을 뺀 나머지를 분양하기 때문에 총가구수와 차이가 납니다.

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층별구분은 각 층별로 가격이 다르기 때문에 이렇게 구분하는 것이구요. 동별(라인별)을 보시면, 어느동, 어느라인, 어느층이 가격이 얼마인지를 알 수 있죠. 1, 2층 105동 4호라인이 동일조건이 다른 세대보다 싸니 뭔가 있겠구나를 알 수 있겠죠.

분양가격은 대지비, 건축비의 합으로 정해지는데, 대지비는 땅값을 뜻합니다. 땅값이 비싼 곳은 이 대지비 때문에 분양가격이 늘어나는 것죠. 분양공구에는 평형 얼마인지는 명시안되기 때문에 이건 직접 계산해 보셔야 하구요. 분양가격/(계약면적/3.3) 식으로 계산하시면 됩니다.

계약금, 중도금, 잔금은 분양공고마다 좀 차이가 나구요. 여기에서는 계약금 5%로 좀 싸고, 중도금 40%, 잔금 55%로 되어 있네요. 계약금이 싸다고 무조건 좋은 것은 아닙니다. 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30% 정도가 적당하지 않을까 개인적으로 생각합니다.

몇가지 더 확인할 사항이 있는데요.
먼저, 분양보증 여부입니다. 정부에서 출자한 대한주택보증(주)가 그나마 믿을 수 있겠죠.
다음은 투기과열지구 지정 여부입니다. 만약, 투기과열지구로 지정되면, 소유권이전 등기 시까지 분양권 전매금지입니다. 즉, 잔금까지 다 납입해야 한다는 거죠. 또한, 1순위자 중 과거 5년이내 주택에 당첨된 사실 및 2주택 이상을 소유하고 있다면, 2순위로 강등됩니다. 이때, 청약자 본인, 배우자 및 새대원 전원이 포함됩니다.
다음은 청약가점제 적용 여부입니다. 청약가점제는 아래를 보시면 계산할 수 있습니다.

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부동산 관련 사이트에서 왠만하면 청약가점제 자동으로 계산해 주니.. 사이트를 이용하시는 것이 좋을 듯 합니다.

생계를 유지하기 위해 해야 할 일도 많고, 하고 싶은 일도 많고, 주말에는 느긋하게 보내고 싶고, 여러가지 사고 싶은 것도 많은 우리네 일상사이지만, 대한민국 이 땅위에 살고 있는 이상 집장만에 자유로울 수는 절대 없습니다. 뭐, 대한민국 상위 5% 이내에 드는 사람들이면 상관없을 수도 있죠.
하지만, 정말 갖고 싶은 집이었는데, 분양시기를 놓치거나 그냥 누가 좋다더라는 말 듣고 덥석 산 후에 후회하지 않기 위해서는 평상시에 분양 시장을 눈여겨 보고, 미리 준비를 해 두어야 할 것입니다.
모두들 준비 잘 하셔서 행복한 보금자리 마련하시기를 바랍니다.

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